TAPU İŞLEMLERİ HAKKINDA

  • SATIŞ İŞLEMLERİ


    TAPU SATIŞ İŞLEMLERİ İÇİN

  • İPOTEK İŞLEMLERİ

    İpotek işlemi için yazılı bir talep gerekmektedir. Bu talep dilekçesinde; ipoteğin miktarı, süresi, derecesi, ipotek tesis edecek kişinin kimlik bilgileri, eğer tüzel kişi ise ünvanı bildirilir.

    İpotek işlemi nasıl yapılır?

    sorusunun ikinci aşaması olarak işlem için gerekli belgeler açıklanıyor. Bu belgeler şu şekilde ifade ediliyor:
    1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait tapu senedi
    2. Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
    3. Alacaklının ve borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafları.
    4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.
    5. Eğer taraflardan biri tüzel kişi ise; ipotek tesis etmek için ticaret sicil memurluğundan alınmış yetki belgesi, imza sirküleri, vergi levhası fotokopisi, kaşe ve yetkili kişilerin kimlik belgeleri
    İpotek işlemi nasıl yapılır?' ın üçüncü aşaması ise yapılan işlemin mali yönüdür. Bu işlem için ipotek bedeli üzerinden binde 3.96 tapu harcı ve binde 8.25 oranında damga vergisi ipotek borçlusundan tahsil edilir. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır. Bankalar tarafından kullandırılan kredilerin temini ve teminatında harç ve damga vergisi muaf tutulmuştur.

  • KAT İRTİFAKI

    Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Kat irtifakı kurulabilmesi için, öncelikle bir mimar tarafından projenin hazırlanmış olması ve belediyece tasdik edilmiş olması ve inşaat ruhsatının alınmış olması gerekmektedir.

    Gerekli Belgeler

    1. Genel İnşaat Projesi ve inşaat ruhsatı : Projenin bir mimar tarafından hazırlanmış ve belediyece onaylanmış olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. Projede yapıya ait her bir bağımsız bölüm ölçüleriyle ayrı ayrı gösterilir ve birden başlayarak numaralandırılır. Bağımsız bölümün eklentileri ve ortak yerler belirtilir. Kat irtifakının kurulabilmesi için inşaat ruhsatının da ilgili belediyeden alınmış olması gerekir.
    2. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
    3. Yönetim Planı: Oluşturulan yapının kat sakinleri tarafından nasıl yönetileceğini gösteren sözleşmedir. Yönetim planının her sayfası ana gayrimenkulün bütün paydaşları tarafından imzalanır. Bütün paydaşlar yönetim planını oluştururken kendi yapılarına ve isteklerine özel maddeler koyabilirler ancak yönetim planı kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler içeremez. Yönetim planında kat mülkiyeti kanununa aykırı maddeler geçersizdir.
    4. Liste: Listede her bağımsız bölüm birden başlayarak numaralandırılır. Her bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, büyüklüğü varsa eklentisi gösterilir. Liste ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanır.
    5. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları.
    6. Maliklerin vesikalık fotoğrafı
    İşlemin Mali Yönü
    1.Kat irtifakı kurulması işlemi hiç bir vergi ve harca tabi değildir.
    2 Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil ettirilir.

  • KAT MÜLKİYETİ

    Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmaz malın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmaz maldaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanununun 44 üncü maddesi hükmü saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir . Ana taşınmaz malın tümünün mülkiyeti "Kat mülkiyetine" çevrilmeden o taşınmaz malın bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz mal niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır. Kat mülkiyetinin kurulmasının şartları:
    a) Ana yapı tamamlanmış olmalıdır.
    Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Bir yapının belli bir kısmı bitirilmiş olsa dahi, bitirilen bölümlerde kat mülkiyeti kural olarak kurulamaz. Plan ve projesinde mevcut olan tüm bağımsız bölümlerin bitirilmiş olması gerekir Ancak bir arsa üzerinde inşa edilen blok ve yaygın yapılar için Kat Mülkiyeti Kanununun geçici üçüncü maddesi ile bunun aksine hükümler getirilmiştir. Buna göre; "Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
    - Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. - Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
    - Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur."
    b) Bölümleri bağımsız olmalıdır:
    Bağımsız olmaktan kasıt, bölümün başlı başına Bağımsız kullanıma elverişli olmasıdır.
    c) Ana taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir.
    Ana taşınmazın tümünün mülkiyeti (kat mülkiyetine) çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Bu kuralın istisnası yukarıda sözü edilen blok ve yaygın yapıların kat mülkiyetine çevrilmesinde görülmektedir .
    d) Ana yapı kagir olmalıdır.
    Kat mülkiyeti kurulmak istenen yapının tümünün kâgir olması gerekir. Ahşap veya toprak yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kagir olmaktan kasıt binanın iskeletinin beton veya çelikten inşa edilmiş olmasıdır.

    Gerekli Belgeler

    1. Genel İnşaat Projesi : Yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı alınması Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur
    2. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
    3. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı):Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.
    4. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması gerekir.
    5. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
    6. Maliklerin kimlikleri ve vesikalık fotoğrafı.
    7. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 4, 5 inci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
    İşlemin Mali Yönü
    1. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil ettirilir.
    2. Kat mülkiyeti kurulması işlemi hiç bir vergi ve harca tabi değildir. (Cins tashihi işlemi hariç) Kat mülkiyeti ile beraber cins değişikliği de talep ediliyorsa cins değişikliği için vergi dairesi tarafından Binde 2 oranında cins değişikliği harcı tahsil edilmiş olması aranmalıdır.
    Terkini
    Kat mülkiyeti, kat maliklerinin tamamının talebi ile, ana taşınmaz malın tamamen yok olması ile, ana taşınmaz malın kamulaştırılması ile ve ana yapının harap olması halinde son bulur. Kat mülkiyetinin terkininde 492 sayılı harçlar yasasının 4 sayılı tarifesinin 13/c pozisyonu gereğince onbinde 5.5 oranında tapu harcı tashih harcı, Döner sermaye işletmesince belirlenen oranda ücret tahsil edilir.

  • MİRAS YOLUYLA İNTİKAL

    Bir kimsenin ölümü halinde, ölen kişiye ait gayrimenkul kanuni mirasçılara geçer. Kişinin ölümüne bağlı olarak, kanundan doğan mirasçılık söz konusu olabileceği gibi mirasçılık sözleşmesine (vasiyetname) dayanan mirasçılı da söz konusu olabilir.
    Mirasçıların, kendilerine intikal eden gayrimenkulle ilgili olarak işlem yapabilmeleri için öncelikle mirasçı olduklarını kanıtlamaları gerekir. Bunun için mümkün olan en kısa zamanda mahkemeye başvurarak veraset belgesi (mirasçılık belgesi) almaları gerekmektedir. Veraset belgesi, ölen kişinin mirasçılarının kim olduğunu ve miras hisselerini belirtir.
    Mirasın intikali ise gayrimenkulün veraset belgesine göre mirasçılar adına tescilidir. İntikal işlemi, müşterek mülkiyet (hisseli mülkiyet) şeklinde yapılacaksa, bütün mirascıların bizzat ya da temsilcileri yoluyla (vekaletname vs.) işleme katılmaları gerekmektedir. Mirasçılardan birinin ya da birkaçının eksik olması halinde ise, intikal işlemi iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Bu durumda hissedarlar paylarından serbestçe tasarruf etme hakkına sahip olamazlar. Hissedarlar birbirine paylarını devredebilir ancak dışarıdan birine satış yapamaz. Bir mirasçı da iştirak halinde intikal işlemi yaptırabilir ancak iştirak durumunu tek başına ortadan kaldıramaz.